Если, приобретая квартиру на вторичном рынке недвижимости, будущий собственник видит перед собой готовый объект, то покупатель жилья в новостройке Москвы видит перспективу. Именно поэтому «первичка» связана с целом рядом рисков, начиная от растягивания сроков сдачи объекта и заканчивая банкротством застройщика, благодаря которому новосел может остаться вовсе без квартиры.
Какие договора заключаются при покупке новостройки?
Чтобы избежать неприятных сюрпризов во время строительства, таких как растягивание сроков, проблемы с документацией (прежде всего, на землю), и с качеством постройки, а также не столкнуться с банкротством застройщика, следует внимательно изучить документы, которые предлагает подписать девелопер. По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, стать собственником квартиры можно тремя способами:
- На основании жилищного сертификата от застройщика. Благодаря этому документу покупатель имеет право получить жилое помещение от девелопера, выступающего в роли эмитента.
- Благодаря жилищно-строительным и жилищно-накопительным кооперативам.
- И, наконец, на основании договора долевого участия, который участники рынка недвижимости называют самым безопасным вариантом.
«Если сделка оформляется, например, предварительным договором купли-продажи, это может означать, что застройщик не в состоянии исполнять нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве», значит, у него есть определенные проблемы», — предостерегает юрист «Юков и Партнеры» Екатерина Баглаева.
Что касается самого договора долевого участия, то он предусматривает не покупку недвижимости, как в случае с приобретением «вторички», а имущественные права на квартиру, подчеркивает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость». «В дальнейшем дольщик сможет оформить право собственности на свою квартиру, но только после того, как застройщик передаст ему жилье по акту приема-передачи, — напоминает эксперт. — Перед этим девелоперу необходимо ввести дом в эксплуатацию и открыть адрес в Росреестре».
Что должен содержать договор долевого участия?
Типового договора долевого участия нет: каждый застройщик составляет контракт с покупателями сам. Однако каким бы ни был договор, в нем обязательно должны содержаться следующие пункты, напоминает Софья Лебедева из «Миэль-Новостройки»:
- Подробное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче. Оно должно соответствовать проектной документации застройщика, утвержденной после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости.
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику.
- Цена договора, сроки и порядок ее оплаты.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства. «В любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем», — подчеркивает Лебедева. При этом не важно, где именно заключается контракт — непосредственно у застройщика или через агентство.
- Способы, которыми застройщик планирует выполнять свои обязательства по договору.
«Покупателю также стоит обратить внимание на пункт, предусматривающий возврат или доплату денежных средств в соответствии с фиксированной ценой, указанной за 1 кв.м, в случае если площадь квартиры после обмеров БТИ окажется больше или меньше стоимости, указанной в договоре», — отмечает Юлиан Гутман.
Какие документы надо проверять у застройщика?
Помимо формы и содержания договора имеет значение, кто выступает в роли продавца: сам застройщик или посредник. «Безопаснее всего иметь дело непосредственно с застройщиком, — считает Баглаева. — Однако даже в этом случае необходимо проверить всю документацию».
Важнейшим пунктом является разрешение на строительство. «Для ознакомления застройщик должен предоставить участнику долевого строительства исходно-разрешительную документацию по объекту, которая указана в проектной декларации и ДДУ (договор долевого строительства), в частности разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок и т. д.», — говорит Софья Лебедева.
Девелопер также обязан предъявить технико-экономическое обоснование проекта и документы на компанию. К ним относятся учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, финансовую отчетность за последние три года или книгу учета доходов и расходов, плюс аудиторское заключение за последний год.
Со своей стороны, покупатель должен проследить за тем, чтобы договор долевого участия был зарегистрирован, а оплата оформлена надлежащим образом — лучше всего, получить чек с ордером или платежное поручение.
«Инвестируя в проекты на стадии котлована, покупатель может заработать до 30% от вложенных средств, — говорит Юлиан Гутман. — Дополнительным гарантом безопасности таких вложений служит ФЗ-214, по которому сейчас реализуется около 90% новостроек в Московском регионе». Федеральный закон гарантирует покупателю уверенность в чистоте сделки и гарантирует, что объект будет сдан в срок и с соблюдением проектной декларации, уверен эксперт.
Так, если девелопер нарушает сроки строительства, по ФЗ-214, он обязан выплатить дольщику неустойку — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств за каждый день просрочки для юридических лиц и в двойном размере для физических лиц.
Комментировать