В вашем районе недостаточно объектов инфраструктуры? На выезде из микрорайона регулярные пробки, а дороги оставляют желать лучшего? А может по соседству отслужившая свой срок хлипкая пятиэтажка, которой давно пора уступить место более эффективным современным зданиям? Не переживайте, этими проблемами обеспокоены не только сами жители Москвы, но и несомненно городские органы власти и девелоперы.
Именно с целью обнажить основные проблемы и задачи развития градостроительства 30 июня 2014 г. институтом Генплана Москвы был проведен семинар «Пути повышения эффективности создания и использования городской среды Москвы». Участники рассматривали тему мероприятия с трех ключевых позиций: городского управления, жителей Москвы и частных компаний — девелоперов и инвесторов. Как отметил Игорь Ляшенко, заместитель руководителя Департамента ЗАО «Дон-Строй Инвест», оптимальные решения могут быть найдены только благодаря сотрудничеству всех сторон.
Игорь Ляшенко, заместитель руководителя Департамента ЗАО «Дон-Строй Инвест»
Как соответствовать современным потребностям города?
Значительные неудобства при разработке проектов вызывают расхождения в нормативных документах различных инстанций. «Например, по одним стандартам минимальное количество мест в детском саде 43 на 1000 человек, а в другом 70», — комментирует Игорь Ляшенко. — «Как в этом случае осуществить грамотное планирование инфраструктуры? Или вот еще пример: в одном комплексе построили социальное ядро — и сад, и школу, а подъезд к ним осуществляется по узкой дорожке. По этому пункту не было и нет никаких нормативов, теперь по утрам на ней, очевидно, выстраивается вереница машин. Получается, что проект соответствует государственным стандартам, все есть, а пользоваться неудобно».
Наш город уже давно находится в той ситуации, когда прежние нормативы безнадежно устарели, а новые все никак не обозначатся и не утвердятся. Понятно, что работа по переоценке стандартов не стоит на месте, но идеальным вариантом было бы создание клуба градостроителей и профессионалов в этой области. Плотное сотрудничество экспертов государственных органов управления с девелоперами, обладающим практическими данными и значительным опытом, позволит разработать адекватные эффективные стандарты проектирования городской среды.
Опираясь на проведенные компанией Rusland SP исследования видно, что рыночная потребность в некоторых категориях инфраструктуры выше, чем установленные нормативы МГСН 1.01–99. А ведь как правило, девелоперы ориентируются на эту документацию и выполняют программу по минимуму.
Потребности покупателей в объектах социальной и торговой инфраструктуры по категориям
Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP, отмечает эффективность социальных опросов непосредственно покупателей квартир в Москве. По мнению эксперта, введение среди девелоперов обязательного сбора статистики и анкетирования покупателей. Это как раз тот механизм, который позволит наладить контакт с жителями города и выявить потребность в той или иной категории инфраструктуры. Например, такой рейтинг приоритетных объектов городской среды будет хорошим ориентиром при разработке проекта.
Потребности покупателей в объектах социальной и торговой инфраструктуры по типу объектов
Как заметил Илья Шуравин, нюансы обеспечения объектов городской инфраструктуры могут существенно повлиять на привлекательность проекта. Например, при проектировании помещений свободного назначения на первых этажах жилого комплекса учитывать возможных арендаторов. Так в одном случае невозможность провести вытяжку и МОП (для размещений предприятий общепита), отсутствие второго выхода, что существенно затруднило выгрузку товара, сделало некомфортной эксплуатацию дома.
Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP
Непривлекательные категории инфраструктуры
Второй значительной проблемой, на которую обратили внимание аудитории эксперты Института Генплана Москвы — отсутствие механизмов привлечения частных инвесторов к таким низкорентабельным сферам, как транспортная, социальная и инженерная инфраструктуры.
В докладе Ирины Фоменко, к.г.н. руководителя отдела стратегических исследований, были представлены данные за 2006—2010 гг., где было отражено состояние разных составляющих городской среды. Например, по состоянию на этот период времени северная и северо-восточная части Москвы имели очень низкую обеспеченность детскими дошкольными учреждениями. А хорошей систему водоснабжения и канализации можно было назвать лишь у небольшого числа районов.
Обеспеченность детскими дошкольными и общеобразовательными учреждениями
Состояние систем водоснабжения и канализации
Проанализировав необходимые затраты на городскую инфраструктуру 2006—2010 гг., а так же сделав прогноз финансовых возможностей развития городской инфраструктуры, Ирина Фоменко отметила исключительную необходимость в привлечении частных инвестиций. «Тот объем, который был заявлен первоначально бюджет город не в состоянии обеспечить», — комментирует эксперт.
Установление предельных объемов жилищного строительства
Ирина Фоменко, к.г.н. руководитель отдела стратегических исследований института Генплана Москвы
Конечно, и сам городской жилой фонд устаревает, но строя новое, нельзя забывать старое. По данным отдела стратегических исследований в старой Москве около 220 мл. кв. м. жилых площадей, из них до 50% нуждается в реконструкции, капитальном ремонте или сносе.
Реализация программы сноса пятиэтажного жилищного фонда по административным округам по состоянию на 2006—2010 гг.
При этом пока не создано выгодных условий взаимодействия города с частными компаниями, затрагивающих обновление жилого фонда столицы. В свое время была предложена программа, использующая показатель предельного объема строительства. Ее идея заключалась в ведении для каждого участка города показателя, который определял бы допустимый объем строительства. Исходя из инженерного и социального оснащения и транспортно-пропускной способности района, строительство жилого объекта сверх установленного предельного объема обязывало бы девелопера восполнять в полной мере и соответствующую инфраструктуру. Однако по ряду причин программа не была одобрена.
Таким образом, одной из основных задач является создание такого механизма, при котором инвестору было бы выгодно вкладывать средства во все виды инфраструктуры, т. к. именно это одна из причин ограничения строительства и развития города.
Аналогичный вопрос поднимал и Эмилий Дингес, д.э.н. заведующий кафедрой экономики дорожного хозяйства МАДГТУ. В своем докладе он отметил, что ущерб только по одному хордовому направлению дорог может составлять 200 мнл. рублей в год (на примере района Теплого Стана). Обеспокоенность городского управления непривлекательностью инвестиций в такие категории инфраструктуры понятна. «Нельзя допустить, чтобы инвестиции в транспортную инфраструктуру были невыгодны для частных инвесторов. Иначе бизнес-сообщество отвернется от этого важного приложения капитала», — поясняет Эмилий Дингес. В конце концов транспортная доступность в первую очередь является условием комфортной жизни, а не способом капиталовложения.
Эмилий Дингес, д.э.н. заведующий кафедрой экономики дорожного хозяйства МАДГТУ
Как действовать покупателям сейчас?
Что же можно посоветовать покупателю, который выбирает сегодня квартиру в Москве? Как мы видим, несоответствие важных аспектов градостроительства реальному состоянию города может привести к возникновению выполненных по всем стандартам, но некомфортных для проживания объектов. В этом случае даже опытному девелоперу не всегда удается найти оптимальное решение и учесть все нюансы. Покупая квартиру в Москве на завершающем этапе строительства, проще изучить созданную вокруг комплекса обстановку и выявить недостатки. Труднее дело обстроит с домами на начальных этапах стройки — в динамично меняющемся городе предсказать финальный результат окружения непросто. Мы рекомендуем отнестись с большой щепетильностью не только к изучению качеств объекта, но и анализу инфраструктуры, запланированной на участке.
Комментировать