Район Аэропорт: затишье перед застройкой

Район Аэропорт относится к Северному административному округу (САО), располагается между ТТК и Балтийской улицей Небольшая вытянутая территория (всего 457 га) ограничена Ленинградским проспектом с одной стороны и ж/д путями и улицей 8 Марта с другой.

Границы и герб района Аэропорт

Аэропорт окружен 7-ю активно развивающимися районами – это районы Хорошевский, Сокол, Войковский, Коптеево, Тимирязевский, Савеловский и Беговой. Их жители и новоселы часто пользуются развитой инфраструктурой и транспортным сообщением района Аэропорт.

Численность жителей здесь относительно небольшая и за три года выросла всего на 2,5 тысячи, составив на 2016 год 78,8 тысяч человек. Связано это с тем, что значительная доля объектов – коммерческие предприятия и здания институтов, а большая часть жилых домов - не выше 5-9 этажей.

Прогуливаясь по району, можно заметить, что большая часть прохожих – взрослые и пожилые люди – это сотрудники ВУЗов и офисов. Дети и мамы с колясками встречаются редко, несколько лет район Аэропорт ориентировался на бизнес-сегмент, а не жилье для молодых семей.

Транспортная обстановка района Аэропорт

Район Аэропорт имеет хорошую транспортную доступность, ведь близость к ТТК и крупнейшей магистрали Ленинградского проспекта – неоспоримое преимущество. Однако с северной стороны район отрезан от дорожного сообщения железнодорожными путями и Тимирязевским парком.

В часы пик пробки образуются на развилке Волоколамского и Ленинградского шоссе и выезде на ТТК. Так же загружаются Дворцовая, Петровско-Разумовская аллеи и Верхняя Масловка.

Особых проблем с парковкой в районе Аэропорт не наблюдается. Улицы, прилегающие к ключевым торговым центрам и офисным кластерам, включены в зону платных парковок с тарифом 40 руб./час. При этом жителям соседних кварталов приходится регулярно вступать против попыток властей эти зоны расширить.

Ленинградский проспект днем в будни

Хорошо в районе Аэропорт обстоит ситуация с общественным транспортом. На его территории располагаются три станции метро Замоскворецкой линии – Сокол, Аэропорт и Динамо. Таким образом, из любого уголка района до ближайшего метро не более 20-ти минут.

Так же в 2017 году должно закончиться строительство станции метро Петровский парк, которая станет одним из элементов второго кольцевой линии. Новая станция находится между Петровским дворцом и стадионом Динамо. Предполагается, что линия включится в работу к 2020 году, облегчив пассажирское сообщение соседних районов.

Строительство станции метро Петровский парк

Пока же добраться до соседних районов и линий метрополитена можно наземным транспортом. Так троллейбусы №20, 86, 65, 70, 82 и 43 сообщаются со ст. м. Полежаевская, Беговая, Белорусская. От м. Сокол наземным маршрутом можно добраться до м. Октябрьское поле и Войковская. В паре километров от района Аэропорт находятся ст. м. Дмитровская и Савеловская.

Внутри района наземный транспорт так же достаточно хорошо развит. По двум крупным улицам – Усиевича и Часовой – проходят автобусные маршруты №110, 105, 84. Причем в этом случае классические громоздкие автобусы частично заменили мобильные маршрутные газели.

Довольно удобно расположен район Аэропорт в отношении железнодорожного сообщения. В радиусе 1,5 км. располагаются 2 вокзала – Белорусский и Савеловский. На территории района находится пассажирская станция Красный Балтиец Рижского направления, хотя в большинстве случаев удобнее добираться до ж/д станции Гражданская в соседнем районе.

Мнение жителей:

«Для кого-то Ленинградка – это вечные шум и пыль, но это цена за отличную транспортную доступность района». Марина, 39 лет

«Мне кажется, не каждый район за пределами ТТК может похвастаться такой доступностью общественным транспортом». Илья, 25 лет

Экология и безопасность района Аэропорт

Жилые кварталы в глубине района могут похвастаться обилием зелени и тишиной, которые очень контрастируют с несмолкающим гулом пограничных магистралей. Нагнетает депрессивную атмосферу затянувшаяся реконструкция стадиона Динамо и строительство новой станции метро. Это соседство, кажется, угнетающе действует и на Петровский парк.

Территория парка (площадь 22 га) открыта для всех, но отдыхающих там обычно немного. В основном посетители – это спешащие по делам сотрудники ближайших организаций и ВУЗов и жители, вынужденные обходить стройку. Петровский парк ухожен, но в нем нет комфортной прогулочной зоны и инфраструктуры. Проезжая часть улиц, проходящих через него, в часы пик загружаются машинами.

Петровский парк

Чем ближе к противоположной границе района – к железнодорожным путям – тем меньше встречается зелени. Там располагаются полузаброшенные предприятия и производства, ждущие своей очереди на реконструкцию. На другой стороне ж/д путей раскинулся обширный Тимирязевский парк, но добираться туда жителям района не очень удобно.

В целом по экологии среди районов САО Аэропорт считается не очень благоприятным из-за соседства с крупными магистралями и отсутствия комфортной зеленой зоны. С точки зрения безопасности район Аэропорт так же в последнее время оказывается в списках неблагополучных локаций. Здесь довольно резко увеличилось число приезжих рабочих, занятых на стройках в этом и Хорошевском районах. Кроме того, сказывается и относительная близость к Белорусскому вокзалу, и наличие промзон.

Мнение жителей:

«Приезжих на улицах за последние несколько лет стало действительно гораздо больше. Так же окрестности Динамо выглядят ужасно из-за строек. В час пик народу не протолкнуться». Ольга, 43 года

«У нас довольно зеленый район. Не сказал бы, что здесь такая уж плохая экология. Не хуже, чем в большинстве других районах». Максим, 50 лет

Район Аэропорт - один из крупных центров образования, бизнеса и спорта

В районе Аэропорт сформировался крупный научно-исследовательский кластер. Среди представленных университетов и филиалов наиболее известны МАДИ, РОАТ МИИТ, ВИНИТИ РАН, Институт Мировой экономики и Академия предпринимательства, а так же несколько НИИ.

Здание РОАТ МИИТ

Широко представлен коммерческий сегмент – это несколько бизнес-центров класса А и B+. Одни из самых престижных деловой центр «Алкон», «Кулон Билдинг», «Трио», «Авиатор», «Сокол Плаза», «Лофт Тайм». Немало офисов располагается на первых этажах жилых домов и на территории институтов и промзон.

БЦ «Алкон»

В окрестностях м. Динамо находятся несколько спортивных комплексов Динамо и ЦСКА, охватывающих большой ассортимент дисциплин.

Стадион «Динамо» на стадии реконструкции

А вот развлекательный сегмент, который обычно реализуется качественными ТРЦ, развит слабо. Единственный кинотеатр «Баку» сейчас находится на грани закрытия, уже сейчас там вынужденно демонтировано оборудование в одном из залов. Согласно планам нового собственника «ADG Group» здесь как раз планируется возвести новый торгово-развлекательный комплекс, но на период строительства жители будут вынуждены искать альтернативные варианты проведения досуга. Б

ез сомнения, это болезненный для них, но необходимый шаг, который позволит району стать самодостаточным. Пока же ближайший полноценный ТРЦ «Авиапарк», до которого ходят бесплатные автобусы от метро Динамо.

В районе совсем нет гипермаркетов и крупных ТЦ. Торговый центр «Метромаркет» возле м. Сокол некогда был центром притяжения, в том числе и для окрестных районов. Сейчас же на фоне современных торговых площадок Москвы он выглядит очень скромно.

Торговой галерее «Аэропорт», расположенной у одноименной станции метро, так же более 10 лет. Эти две площадки, в общем-то, предоставляют наиболее востребованный ассортимент товаров и бытовых услуг, которые могут потребоваться жителям.

ТЦ «Метромаркет» возле м. Сокол. Торговые палатки возле шоссе были недавно ликвидированы

Первые этажи домов вдоль Ленинградского проспекта и близлежащих улиц усеяны ресторанами, кафешками, магазинами, отделениями банков и прочими услугами. Это в значительной степени компенсирует отсутствие торговых центров. На каждый квартал приходится минимум по паре продуктовых магазинов, в том числе сетевых супермаркетов разных классов – от эконом сегмента («Пятерочка», «Дикси») до премиальных «Азбуки Вкуса» и «Перекрестка».

Крупный продуктово-бытовой кластер сформировался за кинотеатром «Баку» во главе с известным Ленинградским рынком.

Многие торговые центры района больше похожи на рынок

В районе Аэропорт функционирует несколько библиотек, автошкол, салонов красоты и парикмахерских, ветеринарных клиник и т.д. – в общем, инфраструктура здесь развита хорошо.

Нельзя оставить без внимания главную достопримечательность района – Петровский дворец, который сегодня не только исторический памятник архитектуры, но и шикарный гостиничный комплекс. Здесь можно как снять стандартный номер (ценник от 8 тыс. рублей), так и поселиться в одном из апартаментов, выполненном в антураже эпохи Екатерины II. К услугам постояльцев и посетителей СПА-комплекс, ресторан и бизнес-услуги. Нередко во Дворце устраивают концерты.

Рядом с ним в парке открыт Храм Благовещения Пресвятой Богородицы.

Из других достопримечательностей района Аэропорт стоит отметить Городок художников, построенный в 30-х годах, чтобы объединить под одной крышей людей творческих профессий. Сейчас этот архитектурный комплекс смотрится довольно невзрачно и привлекает в основном имеющих отношение к данной отрасли и интересующихся историей города. Городок художников располагается на улицах Верхняя Масловка и Петровско-Разумовская и признан объектом культурного наследия.

Мнение жителей:

«Я живу у рынка, удобно, хоть и не очень цивильно, конечно. Здесь не нужны новые торговые центры, и так есть все необходимое. А за чем-то специальным можно и съездить в другое место». Ольга, 55 лет

«Мы очень против закрытия нашего кинотеатра. В «Баку» и качество услуг было всегда на высоте, и отличные залы, и администрация отзывчивая. Сломать то легко, а когда построят новый неизвестно, и будет он уж наверняка меньше, а цены выше». Лариса, 35 лет

Уровень социальной инфраструктуры и благоустройства района Аэропорт

В отношении социальной инфраструктуры район Аэропорт имеет ряд специфических учреждений, которые в том числе делают его уникальным. Нет, конечно, обычные школы и лицеи (всего 9), и детские сады (22 дошкольных учреждения) здесь есть. Причем в достаточном на имеющуюся долю населения района объеме, возможно даже с небольшим запасом.

Из «эксклюзивного» же на территории района Аэропорт - Инженерно-техническая школа им. Попова, а так же несколько технических колледжей, семейная школа «Земляне». В Петровском парке расположился Дом ребенка №5. Есть частные секции для занятия музыкой, танцами и рисованием.

Филиал инженерно-технической школы

Из медицинских учреждений помимо районной детской и взрослой поликлиник и клинической больницы в районе Аэропорт есть еще несколько специализированных организаций: Центр медицинской реабилитации, Женская консультация, Центр эстетической медицины М. Королевой, ЦВКГ им. Вишневского, Гематологический научный центр. Функционирует Областная психиатрическая больница. В детской и взрослой поликлиниках Литфонда предлагают уникальные методы лечения, помимо них, конечно, есть много других частных мед. учреждений.

Детская поликлиника Литфонда

Паспортная и миграционная службы района Аэропорт находятся практически в его центре, неподалеку расположено здание администрации. А вот сервис «Мои документы района Аэропорт», как не странно располагается за его территорией, на другой стороне Ленинградского проспекта.

Стоит отметить так же и то, что жители проявляют достаточно активную позицию по отношению к происходящему в их районе. В группах соцсетей активистов района освещаются актуальные новости и публикуются объявления. Одной из побед участников стала установка пандусов в некоторых подъездах для людей с ограниченными возможностями.

Дворы и улицы так же производят в основном положительное впечатление. Детские площадки хоть и разные по уровню исполнения, но опрятные и не сломанные.

Мнение жителей:

«Меня устраивает уровень медицины наших поликлиник. Хорошо, что все рядом». Ольга, 55 лет

«У нас возле дома хорошая детская площадка. Но иногда ходим подальше, там горка поинтереснее». Женя, 29 лет

Вторичная недвижимость района Аэропорт

Вторичный рынок района Аэропорт условно можно разделить на недорогие предложения в старых 5-12-ти этажных домах и элитные квартиры в престижных высотных зданиях. С начала 2000-х годов в этом месте активно возводился премиум сегмент, поэтому рынок изобилует лотами с мебелью и дизайнерским интерьером.

Блочные и панельные дома в районе Аэропорт представлены в небольшом количестве. Встречаются здесь не только старые здания 1960-80 гг., довольно молодые дома, построенные в период 2001-2010 гг. Предложений продаж немного, в основном это «однушки» и «двушки». Ценник зависит во многом не столько от локации, сколько от возраста дома и его состояния.

Например, в 16-ти этажном панельном доме по ул. Часовая 1-комнатная квартира стоит 8 млн. рублей, тогда как в пятиэтажке недалеко от метро за аналогичный метраж всего 6 млн. рублей.

Вторичная недвижимость района Аэропорт

Некоторые старые дома позиционируются продавцами, как «идущие под снос», например, на Планетной улице д. 12-18 и имеют более высокий ценник. Однако по программе сноса ветхого жилья в районе Аэропорт пока все планы выполнены, а новости о новых проектах отсутствуют.

Достаточно хорошие предложения можно найти в 9-тиэтажных «сталинских» домах района Аэропорт. Такие здания снаружи легко отличить от прочих по их монументальному экстерьеру из серовато-песочного кирпича, внутри непременные атрибуты - широкая лестничная клетка и толстые стены и подоконники.

Дома сосредоточены в центре района, не дальше улиц Часовая и Планетная. Ценник за кв. м в таких домах редко бывает ниже 250 тыс. рублей, но иногда попадаются лоты с подозрительной ставкой меньше 200 тыс. рублей. На продажу выставлены в основном 2-х и 3-х комнатные квартиры.

Самое большое число предложений наблюдается в кирпичных домах. Стоимость квартир ощутимо меняется в зависимости от удаленности от Ленинградского проспекта. Стоимость «однушки» в кирпичном доме района Аэропорт в диапазоне от 6 до 8,5 млн. рублей. «Двушки» продаются по ценам 7 - 10 млн. рублей при среднем метраже 45 кв. м. Встречаются двухкомнатные квартиры и больше метражом 50-75 кв. м в диапазоне цен от 10 до 18 млн. рублей. «Трешку» можно найти от 8 до 12 млн. рублей в зависимости от удаленности от метро.

Кирпичный жилой дом (ул. Планетная д2)

Монолитные дома в районе Аэропорт в основном представлены премиальным и бизнес-сегментом: ЖК «Соколиное гнездо», ЖК «Весна на Балтийском», ЖК «Аэробус», ЖК «Помидор», ЖК «Петровский Парк». С многих из них открываются захватывающие панорамные виды на Москву, ключевой фигурой которых является величественный «Триумф Палас».

Ценник может начинаться с 300 тыс. рублей за кв. м. В таких комплексах практически нет предложений однокомнатных квартир, а модного формата студий в районе Аэропорт на вторичном рынке нет совсем. Сегмент апартаментов на «вторичке» в районе, кстати, тоже не развит, но это до поры до времени. Большинство выставленных на продажу лотов – 4-х комнатные квартиры и крупногабаритные «двушки» и «трешки». Можно даже найти двухуровневые пентхаусы.

Сейчас основную долю рынка района Аэропорт составляют предложения в монолитном ЖК «Аэробус» (2008 г. сдан в эксплуатацию), расположенный в 15 минутах ходьбы от метро. Его 30-тиэтажные корпуса видны с любой точки района. Как и многие проекты «Капитал Групп», он отличается излишней монументальностью и громоздкостью.

Стоимость квартир в ЖК «Аэробус» прямо пропорциональна этажности и находится в диапазоне от 220 до 350 тыс. рублей. Сейчас в этом жилом комплексе на продажу выставлено более 150 квартир. Возможно, поэтому он выглядит каким-то безжизненным.

Хотя по данным на июль 2016 года средняя стоимость кв. м квартир в районе Аэропорт на вторичном рынке составляет 253 тыс. рублей, можно найти предложения в блочных и панельных домах по цене от 145 тыс. рублей. В кирпичных и монолитных домах вполне реально найти неплохую квартиру при стоимости кв. м в диапазоне от 183 до 230 тыс. рублей.

Квартиры в ЖК «Аэробус»

Кадастровая стоимость жилых домов района Аэропорт уменьшается по мере удаления от центра и станций метро и практически никак не учитывает состояние зданий. Так согласно кадастру в кирпичном 12-м доме (1974г.) между м. Аэропорт и Динамо цена кв. м составляет 274 тыс. рублей (231 тыс. рублей на вторичном рынке), а в премиум жилом комплексе «Соколиное гнездо» (2002г.), расположенном в минуте ходьбы от м. Сокол – 259 тыс. рублей (390 тыс. руб. на «вторичке»).

Очевидно, что вопрос кадастровой стоимости никак не может быть ориентиром для вторичного рынка района Аэропорт, и пригодится разве что для расчета коммунальных платежей.

Новостройки района Аэропорт

Несколько лет на рынке новостроек района Аэропорт было затишье. Но 2016 год стал стартовым для нескольких жилых проектов и спустя несколько лет можно прогнозировать ощутимое увеличение численности населения.

На июль 2016 года в фазе строительства находятся 2 комплекса: «ВТБ Арена Парк» и «LOFT Time» («Лофт Тайм»).

МФК «ВТБ Арена Парк» - масштабный проект, тесно связанный с реконструкцией стадиона Динамо. Правда, надо сразу предупредить, что проектом здесь заложены апартаменты, а не квартиры. Жилых корпусов 7, еще одно здание станет отелем, а четыре отведено под офисы.

Здесь не планируется создание полноценной социальной инфраструктуры, т.е. не предусмотрено строительство школы и детского сада, зато предполагается, что будет представлен полноценный спектр бытовых услуг, в том числе частная медицина и детское дополнительное образование. Ключевыми акцентами этого комплекса является близость к центру, спортивная и бизнес-инфраструктура, которая может привлечь состоятельных людей и их семьи.

Строительство было начато в 2012 году, а завершение намечено на 2018 год. Не смотря на то, что реконструкция стадиона «Динамо» затянулась более чем на 10 лет, это никак не влияет на довольно хорошие темпы строительства «ВТБ Арена Парк». На июль 2016 года уже построен 1 жилой корпус апартаментов и коммерческие здания, а остальные корпуса на стадии возведения каркаса.

В ЖК «ВТБ Арена Парк» предлагаются апартаменты площадью от 40 до 370 кв. м. Цены начинаются от 11,2 млн рублей (например, за «однушку» 51 кв. м на втором этаже). Стоимость кв. м в диапазоне от 211 до 941 тыс. рублей и в значительной степени зависит от видовых характеристик. Во втором, построенном корпусе, где апартаменты продаются с чистовой отделкой и мебелью, цены начинаются от 498 тыс. рублей за кв. м.

На мой взгляд, этот проект не очень привлекателен для проживания. И дело не только в высокой стоимости, но и в неблагоприятной экологии. Как бы старательно застройщик не экранировал внутренние дворы фасадами, когда под окнами многополосная ТТК, можно забыть о чистом воздухе и тишине. Соседство со стадионом «Динамо» так же в дни проведения мероприятий может доставлять жителям беспокойство.

Еще один стартовавший проект жилого комплекса «Лофт Тайм» на данный момент заморожен. Проблема возникла в связи с банкротством застройщика Red Development. Проект разместился на территории бывшего завода «Радий», приступив к реконструкции корпусов и преобразованию их в офисы в стиле лофт. Часть планировалось реализовать, как апартаменты.

В связи со сложившейся ситуацией, продажи были приостановлены, а всем совершившим покупку остается надеяться на успешное разрешение проблемы. Подробнее о обстоятельствах банкротства «Ред Девелопмент» читайте в нашей статье.

Несколько новостроек района Аэропорт находятся на начальной стадии строительства, поэтому пока не вышли на рынок. Одна из них возводится на месте снесенной ветхой пятиэтажки по адресу ул. Самеда Вургуна д. 7. Здесь уже отгорожена площадка и ведутся работы. Другая новостройка находится по адресу ул. Академика Ильюшина вл. 12 и пока на стадии подготовки площадки.

Оба проекта ведет Казенное предприятие «Управление гражданского строительства», реализоваться квартиры здесь, скорее всего, будут посредством электронных торгов после сдачи объектов в эксплуатацию. Однако подробная информация пока нигде не освещается.

Перспективы развития района Аэропорт

На 2016 год, к сожалению, на первичном рынке пока пусто, если не считать апарт-комплекса ВТБ. Однако, как можно заметить, в обозримом будущем район Аэропорт должен стать местом активных продаж квартир в новостройках. Хотя большинство проектов довольно близко расположены к железнодорожному полотну, а их окрестности выглядят в силу своей истории не слишком презентабельно, у них хороший потенциал, чтобы стать комфортным местом для проживания и преобразить этот уголок района Аэропорт.

Район достаточно универсальный и может подойти любому покупателю и семье, хотя пока тут не очень хорошо развит развлекательный сегмент. Район так же предлагает вполне доступные и справедливые цены на вторичном рынке. Однако лучше выбирать квартиру между станциями метро Сокол и Аэропорт – здесь тише и сконцентрирована инфраструктура.