Возрастут ли риски покупки новостроек?

1 января 2014 года начали действовать поправки к закону о долевом участии в строительстве принятые еще в 2012 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Теперь застройщики должны страховать свою ответственность. Эксперты полагают, что ввод в действие данного закона приведет к повышению цен либо увеличит риски для покупателей новостроек.

В свое время закон № 214-ФЗ действительно смог решить проблему обманутых дольщиков. Прежде всего, он помог побороть практику «двойных продаж». Правда, уже тогда девелоперы сетовали — закон оказался настолько суров, что работать по нему было невыгодно. И пока можно было строить и продавать в обход этого закона — многие так и делали.

Правда, в одном случае, закон № 214-ФЗ не помогал — если застройщик оказывался несостоятельным. В этом случае дольщики могли либо сами достраивать недостроенный дом, либо надеется на то, что актив выкупит другой девелопер. 1 января 2014 года вступили в силу положения нового закона. В соответствии с изменениями, застройщиков обязывают воспользоваться одним из трех способов страхования: через банковское поручительство, страховую компанию или же путём вступления в новую структуру: Общество Взаимного Страхования застройщиков (ОВС). Тут-то дольщику и вздохнуть с облегчением, но не всё так просто, и на практике происходит следующее.

Крупные страховые компании отказываются не только страховать застройщиков, но даже и получать лицензию на данный вид страхования. Объяснением служит невозможность оценить риски подобного страхования, поскольку строительная отрасль является непрозрачной, отсутствуют механизмы мониторинга и контроля за деятельностью застройщика и распределением средств дольщиков, а также непредсказуемость экономической ситуации в с России и в мире в целом.

В случае с получением банковской гарантии, застройщики сталкиваются с тем же объяснением относительно высоких рисков подобной страховки. Тем более, в случае наступления страхового случая, банкам придётся выплатить дольщику не только сумму эквивалентную стоимости жилья, но также и все штрафы с неустойками. Такую повышенную ответственность банкиры брать на себя пока не готовы, и требуют залог в виде земельных участков, которые, в свою очередь, принадлежат местным органам власти, а потому в залог переданы быть не могут.

Общество взаимного страхования застройщиков — новый механизм. Предполагается, что объединившиеся вместе застройщики будут нести коллективную ответственность за свою деятельность и, в случае банкротства одного из членов, возьмут на себя выплаты дольщикам из фонда ОВС. Опять же, из-за высоких рисков, требуется особенно тщательный отбор застройщиков для вступления в организацию, а также должны быть введены меры по взаимному финансовому мониторингу и контролю. Пока их нет, застройщики не торопятся объединяться, считая риски дополнительных убытков слишком высокими. Сейчас застройщики реализуют квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 января 2014 г., все остается по-старому. Но в скором времени, возможно, часть застройщиков уйдет в сторону «серых схем».

Что делать в данной ситуации дольщику и как максимально предохранить себя от возможных «подводных камней»? Редакция kvartiravmoskve.ru опросила ведущих столичных юристов

Что достанется потребителю, если наступит страховой случай?

Отвечает адвокат Олег Сухов.

— Здесь два варианта. Если одновременно с застройщиком обанкротиться страховая компания или банк, то потребитель не получит ничего. Он пополнит армию обманутых дольщиков.

Если же страховая компания или банк будут в состоянии выплатить, то дольщик получит возмещение.

А) если застройщик застраховал ответственность, то дольщик получит сумму исходя из цены договора. При этом выплата не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства с учетом показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в том субъекте РФ, где проводится строительство.

Б) если застройщик оформил поручительство, то дольщик получит сумму исходя из цены договора. При этом выплата не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства с учетом показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в том субъекте РФ, где проводится строительство. Ко всему прочему, дольщик вправе претендовать еще и на пени и штрафы, как это и полагается при заключении договора поручительства.

На что стоит обратить внимание дольщику при подписании договора с компанией-застройщиком (особенности самого договора)?

Отвечает юрист Екатерина Баглаева, Коллегия адвокатов «Юков и партнеры»

-При заключении договора долевого участия необходимо обратить внимание на следующее:

1) Объект передачи. Сам объект должен быть как можно конкретнее описан в договоре. Объект долевого строительства должен соответствовать проектной документации, должны быть оговорены конкретные характеристики квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь и т. д. Обратите внимание на пункт, который обговаривает правила возможного уменьшения или увеличения заявленной площади.

2) Срок передачи. В договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства этого объекта недвижимости. Обратите внимание на условия выплаты неустойки в случае просрочки этого срока. досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором.

3) Цена договора. В договоре стоимость квадратного метра жилой площади должна быть обозначена конкретной суммой. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. В договоре должны быть указаны сроки и порядок уплаты цены договора. Кроме того, 214 закон дает застройщику возможность изменить цену купленной квартиры только по соглашению сторон. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации, поэтому расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.

4) Гарантийный срок. В ДДУ должен быть обговорен гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантия не может составлять менее пяти лет. Необходимо обратить внимание с какого момента начинает течь гарантийный срок.

5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщиком всегда обеспечивается залогом земельного участка либо прав аренды на него, а также либо поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности в коммерческой страховой организации или участием в ОВС.

6) Перед заключением договора также не стоит пренебрегать проверкой документации на земельный участок (на него должны быть зарегистрированы либо право собственности либо право аренды застройщика), а также разрешения на строительство.

Каким образом дольщик может продать свою долю, если захочет выйти из игры, с чем он столкнется и как с этим можно будет справиться?

Отвечает адвокат Алексей Попов, Коллегия адвокатов «Тарло и партнеры»

— Права по указанному договору не влекут сразу после его заключения право на долю в каком-либо объекте или на выдел этой доли. Пока дом не будет сдан госкомиссии, пока не будут поучены документы о собственности, у дольщика никаких прав на долю в сооружаемом объекте недвижимости нет, у него есть право требовать передать ему обусловленный в договоре объект после завершения строительства (п.1 ст. 4 ФЗ-214). Таким образом, и продать какую-либо долю в объекте до указанного момента он не может, просто постольку, поскольку он сам ею не обладает.

Распорядиться дольщик может так называемым имущественным правом — правом требования по договору участия в долевом строительстве, описанным выше. Осуществляется такое распоряжение путем уступки прав (ст. 11 закона 214-ФЗ), т. е. возмездной или безвозмездной передачи прав по договору другому лицу.

Смысл замены стороны в договоре ДДУ заключается в том, что новый участник ДДУ все свои претензии относительно будущего объекта может предъявить только застройщику, а не прежнему участнику, у которого он приобрел права.

Закон 214-ФЗ устанавливает особенность уступки прав, а именно, уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве может быть осуществлена только после оплаты цены договора либо одновременно с переводом на нового участника долга по такому договору. Что это означает? Если первоначальный участник уплатил всю стоимость, указанную в договоре застройщику, он без ограничений может уступать свое право любому лицу. Если он не уплатил деньги по договору или уплатил их частично, то в части неисполненного денежного обязательства за ним остается задолженность. Так вот уступить права новому участнику возможно лишь в случае, если такой новый участник примет на себя обязательство прежнего участника по уплате данной задолженности, т. е. в том объеме, в каком она существовала на момент уступки. Это и называется переводом долга.

Уступка прав по ДДУ возможна с момента его государственной регистрации и не позднее подписания передаточного акта. Уступка прав по ДДУ также как и сам ДДУ подлежат государственной регистрации.

Кокой вид страхования будет самым надежным для дольщика?

Отвечает адвокат Олег Сухов.

— Знаете, закон пока что вызывает больше вопросов, чем дает ответов. Практики нет. Поэтому приходится исходить из житейского опыта и делать предположения.

Крупные игроки на страховом рынке выплатят компенсации дольщикам в любом случае. А если страховщиком выступает какая-нибудь местная региональная страховая компания, то твердой уверенности нет. При любом раскладе событий дольщик может рассчитывать только на ту сумму возмещения, которая была рассчитана при заключении договора без учета инфляции, а также штрафов и неустоек, начисляемых в том случае, если застройщик нарушит свои обязательства.

С этой точки зрения, поручительство банка представляется более выгодным для дольщика. Он вправе претендовать также на штрафы и неустойки при наступлении страхового случая. Вложив 1000 000 рублей, дольщик может получить, например, 1100 000 рублей. Однако тут многое зависит от самого банка и не отзовёт ли ЦБ РФ у него лицензию.

ОВС — вполне приемлемый вариант. Более того, я уверен, что ОВС станет основным вариантом для страхования ответственности строительных фирм. Потому, что риски связанные с ДДУ и застройщиками отпугивают банки и страховые компании.