Почему пары скамеек и трех березок уже недостаточно? Зачем понадобилась закрытая территория современному жителю жилого комплекса? Нужны ли рокарии во дворах многоэтажек? Может ли благоустройство придомовой территории повлиять на повышение класса объекта? — На эти и другие вопросы, связанные с темой благоустройства территории, дают ответы специалисты по городской недвижимости.
Управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук уверен, что состояние придомовой территории лишь в составе множества других факторов может оказывать влияние на уровень жилого комплекса.
«Одна только благоустроенная территория как таковая не способна повысить класс объекта. Например, если во дворе панельного дома на придомовой территории разобьют парк с ландшафтным дизайном или установят суперсовременную детскую площадку, никто и не подумает продавать квартиры в этом доме как бизнес-класс, но, несомненно, в своей нише этот дом будет более привлекательным для покупателей и может стоить на 5-7% дороже аналогов. Проекты бизнес и элит класса просто обязаны иметь собственную благоустроенную и желательно закрытую территорию. Двор можно обыграть в соответствии с концепцией проекта, так, например, в клубном доме «Буржуа» девелопер проекта организовал во внутреннем дворе дома поле игры в мини-гольф – самую буржуазную игру 21 века. Новый проект ПСТ – жилой клуб «Таежный» на Северо-востоке Москвы так же интересен с точки зрения планировки внутреннего пространства. Это концептуально новый для Москвы формат жилья, который совмещает преимущества городской и загородной жизни. На закрытой территории комплекса, окруженной вековыми соснами, планируется создание инфраструктуры, способствующей отдыху людей бизнес-среды и их семей. Благоустроенная зона отдыха с точками Wi-Fi доступа, детская игровая площадка, прогулочные и велодорожки, а также специально оборудованные на экогазонах парковочные места расположатся на внутренней охраняемой территории клуба.
С увеличением предложений, которые можно наблюдать на рынке жилой недвижимости в Москве, растут и требования со стороны покупателя к объектам. Даже в сегменте эконом-класса, при выборе квартиры люди ориентируются теперь не только на стоимость, местоположение, метраж недвижимости, но и на благоустройство придомовой территории, внешнего вида подъездов, наличия дополнительных площадей для хранения крупногабаритных вещей (детские коляски, велосипеды и т.п.). А придомовая территория в жилых комплексов повышенного класса является неотъемлемой частью этих объектов, имеющих свою закрытую территорию. И покупатели в этом сегменте, безусловно, обращают внимание и на внутреннюю инфраструктуру того места, где им и их семьям предстоит жить.
На сегодняшний день в Москве появляется все больше интересных объектов с точки зрения планирования и развития собственной территории. Среди которых можно выделить в комфорт-классе жилой микрорайон «Марфино» с тщательно продуманной внутренней инфраструктурой группы ВЕДИС, жилой квартал класса Premium Knightsbridge Private park с wellness-центром и бассейном на территории, ЖК «Дубровская слобода» бизнес-класса, комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» группы ГУТА. Невозможно не упомянуть жилые комплексы концерна КРОСТ, в некоторых из которых успешно реализуется концепция «двор без машин» (ЖК «Эдальго»). Все эти объекты возведены с учетом потребностей современного человека, обустроенные закрытые территории делают их привлекательными для покупателей».
Александр Хохлов, директор по продажам и маркетингу инвестиционно-строительной компании МосРегионСтрой, считает, что жилье эконом-класса во избежание потери своего статуса попросту не может включать развитую придомовую инфраструктуру.
«На повышение класса объекта благоустройство придомовой территории не влияет – даже самый красивый ландшафтный дизайн и самый замечательный детский сад на территории не превратят новостройку эконом-класса в бизнес-класс, и, соответственно, жилой комплекс бизнес-класса не сделают элитным. Однако на востребованность и ликвидность объекта придомовая территория, безусловно, влияет. Придомовая территория – это первое, что видит потенциальный покупатель, когда приезжает на просмотр готовой и сданной в эксплуатацию новостройки. И если у дома красивый и удобный двор, где можно погулять и поиграть с детьми, прогуляться и отдохнуть взрослым, заняться спортом, то на квартиру покупатель будет уже смотреть через призму благоприятного впечатления. И наоборот: грязный и неухоженный двор, детский сад, расположенный так, что к нему нужно идти через дорогу или ехать на автобусе, отсутствие намека на ландшафтный дизайн не вызывают желания поселиться в таком доме.
Современные покупатели стали гораздо более требовательными к благоустройству и инфраструктуре придомовой территории. Однако требования довольно сильно различаются в зависимости от сегмента жилья. Обустройство двора должно соответствовать уровню объекта. Например, в сегменте эконом-класса из элементов благоустройства покупатели желают видеть на придомовой территории детские и спортивные площадки, минимальное озеленение, скамейки для отдыха. Рокарии, фонтаны и мощеные брусчаткой прогулочные дорожки с подсветкой им не нужны, поскольку для таких покупателей первостепенное значение имеет доступная цена жилья и невысокие эксплуатационные расходы. Из объектов инфраструктуры на придомовой территории эконом-класса должны быть гостевая парковка, детский сад, аптека, продуктовый магазин и одно-два учреждения бытовых услуг – ателье, металлоремонт и т.д. Более насыщенной инфраструктуры делать не нужно, поскольку это удорожает инвестиционную себестоимость объекта и снижает доступность жилья для покупателей. Стоит отметить, что наибольшие возможности для благоустройства территории и размещения оптимального набора инфраструктуры предоставляют проекты комплексной застройки. Большая территория позволяет разместить и школу, и детский сад, и зоны отдыха для людей любого возраста. Проекты точечной застройки не имеют достаточного пространства, чтобы на них можно было оборудовать и удобный двор, и необходимые объекты инфраструктуры. Для покупателей квартир бизнес-класса и элитных безопасное и комфортное жилое пространство имеет гораздо большее значение, поэтому в дорогих жилых комплексах дворы всегда закрытые – их территория огораживается, оборудуется видеокамерами по периметру и патрулируется сотрудниками частных охранных предприятий. Помимо безопасности закрытая придомовая территория имеет еще один плюс – по ней не проезжает посторонний транспорт, что создает более благоприятный микроклимат по сравнению с открытым двором. Более высокие эксплуатационные расходы не имеют принципиального значения для людей, покупающих квартиры в премиальном сегменте. Что касается благоустройства и инфраструктуры дорогих жилых комплексов, то покупатели хотят видеть на территории изысканный ландшафтный дизайн, кафе или ресторан».
По мнению Сергея Крекова, генерального директора компании «Clever Estate», многие девелоперы грешат нецелевым использованием элементов инфраструктуры своих жилых комплексов.
«Безусловно, благоустройство придомовой территории влияет на класс и стоимость жилья. Мы проводили анализ показателей рынка — на 5-7 % дороже стоит объект жилой недвижимости, у которого есть огороженная и обустроенная придомовая территория.
Сложно назвать ЖК, в котором грамотно предусмотрены и учтены все практические нюансы. Изначально любой застройщик в погоне за прибылью старается решить проблему по получению дохода и экономит за счет оборудования придомовой территории и инфраструктуры дома. К примеру, если говорить о нежилых помещениях первого этажа жилого дома: зачастую эта часть объекта недвижимости используется в коммерческих целях, не являясь неотъемлемой частью инфраструктуры дома. Это неправильно, так как функции этих нежилых помещений должны быть тесно связаны с жилым комплексом и дополнять его. Например, на первых этажах могут располагаться детские сады, фитнес-центры, стоматологии и так далее. И такие моменты должны закладываться при проектировании объекта.
К сожалению, покупатели еще не обращают должного внимания на состояние внутренней инфраструктуры жилых комплексов. в основном внимание обращается на срок сдачи, цену квадратного метра и так далее. В данный момент большинство покупателей все еще достаточно безграмотны в выборе объектов недвижимости. К примеру, человек покупающий машину смотрит не только на ее внешний вид, но и получает заключение специалиста о ее технических характеристиках. Также необходимо выбирать недвижимость, привлекая к выбору квалифицированных специалистов, которые точно знают на какие моменты необходимо обратить внимание и какие вопросы задать застройщику».
Также Сергей сообщил в отношении ситуации с эксплуатируемыми крышами на объектах Москвы:
«Конечно, примеры объектов недвижимости с эксплуатируемой крышей существуют. К примеру, ряд торговых центров столицы предлагает посетителям рестораны и кафе на крыше, бассейн «Олимпийский» приглашает своих гостей на пляж на крыше здания, а фитнес-клуб, расположившийся в одном из элитных жилых комплексов Premium класса, предоставляет к услугам клиентов бассейн на крыше ЖК.
Однако изначально эксплуатируемая кровля это техническое понятие, введенное для того, чтобы специалисты, которые работают с оборудованием, установленным на кровле, могли безопасно выполнять свои обязанности. Под различные кафе и зоны отдыха крыши изначально не предназначены. Кроме того, такие проекты должны учитывать комфорт жителей дома, например, верхних этажей: ведь доступ на крышу неизбежно будет проходить через площадки верхних этажей».
Олеся Мандзяк, специалист по недвижимости компании Promotion Realty, убеждена, что состояние придомовой территории влияет не на класс объекта, а на спрос, цену и скорость продажи квартир в нем. По мнению Олеси, наиболее удачные ЖК столицы с точки зрения планирования и развития собственной территории, это «Золотые ключи», «Воробьевы горы», «Шуваловский», «Миракс парк» и «Кутузовская Ривьера».
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, поделился своим видением вопроса:
«Благоустройство придомовой территории - важный атрибут многих новостроек, обеспечивающий комфорт жильцов дома. На закрытой площадке жильцы могут погулять с детьми, не выезжая в парк или на дачу. Благоустройство территории возле дома является обязательным условием нового проекта как премиум, так и бизнес-класса, удаленного от центра столицы. Сейчас популярны строительные концепции «город в городе», где обязательно на территории дома имеется расширенная инфраструктура: детский сад, магазины, кафе, салоны красоты и т.д.
В целом, обустройство и наполнение территории жилого комплекса, в первую очередь зависит от его размеров и местоположения. Если это небольшой комплекс, то инфраструктура представлена, как правило, минимально: детская площадка, лавочки, клумбы и декоративные кусты, возможно, гостевая парковка. Наличие собственных магазинов, образовательных учреждений или торговых зон на закрытой территории такого ЖК вряд ли экономически оправдан. К тому же обычно сама площадь придомовой территории не столь велика, чтобы можно было размещать подобные объекты. Такие небольшие комплексы новостроек (1-2 дома) обычно располагаются в жилых кварталах. Соответственно, жителям в таком случае удобно использовать городскую инфраструктуру.
В жилом комплексе среднего размера (до 100 тыс. кв м), в дополнение к перечисленным элементам инфраструктуры на территории, уже целесообразно подумать о собственных спортивных площадках, детском садике, небольшом магазине товаров повседневного спроса. На территории такого комплекса, как правило, находится место и для малых архитектурных форм и ландшафтного дизайна. А если возводится целый микрорайон, то и инфраструктура представлена в полном объеме.
В центре Москвы есть объекты премиум-класса не имеющие благоустроенной придомовой территории, расположенные, например, в памятниках архитектуры. На класс объекта в данном случае наличие или отсутствие инфраструктуры никак не влияет, к тому же рядом есть весь городской функционал. Если покупателю элитной недвижимости важна приближенность к центру, его не пугает то, что на территории дома ничего кроме лавочки и нет».
Александр привел несколько интересных примеров объектов с эксплуатируемой крышей:
«Тема использования крыш жилых помещений в столице уже порядка шести лет является животрепещущей. В нежилых зданиях на крышах, к примеру, обычно устраивают озеленение. В жилом доме крыши используют более широко: от вертолетной площадки до бассейна, но тут возникают проблемы с юридической точки зрения. В качестве примеров - кровля гаража “Газпрома” на улице Наметкина. По системе “сада на крыше” там озеленили
Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper, объяснила, что, на ее взгляд, входит в понятие «удачное планирование и развитие территории ЖК»:
«В премиальном сегменте одним из лучших примеров развития придомовой территории является жилой комплекс «11 Станиславского». В рамках реализации проекта была комплексно благоустроена территория площадью
Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга SEZAR GROUP, предоставила список требований современного покупателя к качеству инфраструктуры объекта:
«В последние годы произошло насыщение рынка недвижимости. Точечная застройка с каждым днем все больше уходит в прошлое, а покупатель стал очень взыскателен - он перестал приобретать стены, пол и потолок. Сейчас потребитель выбирает себе комплекс с развитой инфраструктурой, определенным уровнем безопасности, внешне привлекательный, расположенный в месте с хорошей экологией.
Основные критерии выбора: качественные коммуникации, обеспеченная безопасность, экология места, развитая инфраструктура, включающая услуги, которые решают проблемы с местонахождением детей (детские площадки, детские сады, школы), репутация застройщика, юридическая чистота. Людям важно знать, кто их соседи, важно, чтобы соседи были своеобразными «единомышленниками», «своими людьми».
После кризиса покупатель научился более разумно распоряжаться деньгами. Сейчас, выбирая себе жилье, люди ищут объекты с оптимальным соотношением цены и качества. Застройщики, в свою очередь, принялись стимулировать покупателей, предлагая дома на порядок лучше, чем у конкурентов. Так появилось жилье комфорт-класса, которое сегодня является наиболее востребованным классом жилья на рынке. От привычного «эконома» его отличают индивидуальные проектные решения, наличие паркинга и серьезной социальной инфраструктуры.
Безусловно, наличие инфраструктуры влияет на класс и стоимость проекта. И в большей степени при его дальнейшей эксплуатации, т.к. ведет к увеличению коммунальных платежей. На старте же разница между похожими объектами, которые имеют и не имеют инфраструктуру и благоустроенную территорию, составляет порядка 15%. И, как правило, при прочих равных условиях покупатель выберет более дорогой, но престижный и комфортный комплекс.
Следует отметить, что вне зависимости от класса объекта – успех ему гарантирован тогда, когда застройщик подошел к проектированию комплекса с точки зрения лояльности и клиентоориентированности. При проектировании важно учитывать основные потребности покупателя и отталкиваться от них, иногда в ущерб своей прибыли. Например, начиная работу над ЖК «Николин Парк», мы могли бы спроектировать многоэтажные корпуса, безликие, с минимумом объектов инфраструктуры. При этом, сэкономить значительные средства. Но нам было важно предложить покупателям тот продукт, который, с нашей с точки, зрения, отвечал бы всем критериям комфортного жилья. Поэтому, мы построили ЖК с выразительной европейской архитектурой, средней этажности (4-9этажей), продуманной детской инфраструктурой (детский сад с бассейном, собственной огороженной територией 1га, детские площадки, велосипедные дорожки), наличием разноплановых зон отдыха (теннисные корты, спортивные площадки, зоны барбекю).
Если взять, к примеру, премиум-класс, то тут также важно помимо расположения объекта в центре Москвы, высоких потолков и подземного паркинга создать территорию комфорта. Яркий пример удачной организации придомового пространства – ЖК «Золотые ключи-2». Объект расположен в центре, но въезжая на территорию такое ощущение, что переносишься примерно в
Что же касается эксплуатируемой кровли, то их наличие широко распространено в жилых комплексах бизнес и премиум класса, реже в комфорт-классе (ЖК Николин Парк). На верхних этажах часто располагаются так называемые «пентхаусы», многие из них имеют свои эксплуатируемые кровли, которые передаются их владельцу вместе с квартирой. Иногда застройщик организовывает эксплуатируемую кровлю на стилобатной части здания. Тут доступ на нее общий, все жильцы могут пользоваться данным пространством в зависимости от того назначения, которое застройщик в него заложит. И, надо признать, это очень грамотный шаг со стороны застройщика: в условиях ограниченного пространства организовать комфортную и функциональную сред».
Комментировать