Долгострои Москвы

Но долго ли такая ситуация будет продолжаться? И не возрастает ли шанс купить квартиру в долгострое сегодня, когда число новостроек внутри МКАД растет по экспоненте?

Где найти список долгостроев Москвы?

Начнем с того, что такое «долгострой». Как ни странно, такого понятия в юридической практике нет. Что, впрочем, не помешало в середине 2011 года создать Оперативную группу по сокращению объектов долгостроя при Департаменте градостроительной политики города Москвы. В то время перечень объектов долгостроя насчитывал 641 пункт.

«Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1 год, - поясняет Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН». - Однако все очень индивидуально. Если сроки сдачи перенесены на 3-6 месяцев, то это еще не повод паниковать, особенно, когда работа на строительной площадке идет активными темпами. Но если и спустя год после прописанного в договоре срока завершения строительства ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, то ее можно назвать долгостроем».

В Москве в конце 2015 г. было зафиксировано 346 объектов долгостроя. При этом - внимание (!), жилых домов среди них – единицы. На первом месте (по количеству) идут долгострои в области городской инженерной и транспортной инфраструктуры. Затем - офисные и культурные центры, образовательные и оздоровительные учреждения.

Кстати, списка долгостроев в открытом доступе нет. Зато на сайте Комитета по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ежеквартально обновляется список застройщиков, идущих по графику и регулярно сдающих отчетность.

Разумеется, в этот список попадают только те, кто работает по 214-ФЗ и реализует квартиры, а не апартаменты.

Квартиры в домах-долгостроях Москвы

Столичные власти так активно «рекламируют» завершение затянувшихся строек, что на форумах уже можно встретить обсуждение целесообразности покупки квартиры в «зависшем проекте» (пока это сделать можно относительно дешево).

Некоторые из этих проектов находятся в Новой Москве и были начаты в те времена, когда территория относилась к Московской области.

Перечень жилых долгостроев Москвы

ЖК «Шишкин Лес» (Троицкий район). В посёлке должны были построить жилой дом площадью 24,4 тыс. кв. м на 304 квартиры. Завершение работ планировали на 2009 год. Но из-за постоянной смены руководства в компании-застройщике работы не ведутся более пяти лет.

В отношении руководителей компании-застройщика сейчас возбуждено уголовное дело. В мае 2016 г. обещают вынести определение. Сведений о достройке данного ЖК пока нет.

ЖК «Овражный» в Щербинке. Инвестконтракт на строительство жилых домов был заключён в 2002 г. Строительство началось в 2004 г, но вскоре процесс стал буксовать. В 2009 г. стройку окончательно заморозили. В 2012 г. Щербинка стала частью Москвы и объектом занялись столичные власти. В 2013-м работы возобновились. Сейчас найдены ресурсы для завершения работ. Два дома уже сданы, третий завершается. К 2017-му возведут четвертый корпус, и ЖК будет достроен.

ЖК «Царицыно» и ЖК «Царицыно-2». Это крупнейшая новостройка Москвы (26 домов) и самый большой долгострой столицы. Среди обманутых дольщиков – 3300 семей.

В 2006 году зерновая компания «Настюша» купила два хлебокомбината – «Сокольники» и «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ) в Царицыно. Производство было решено вывести за пределы города, а на этом месте построить жилой квартал. Продажи были начаты в 2008 г. Завершение планировалось в 2013 г.

Но из-за кризиса «Настюша» оказалась в сложной финансовой ситуации, связанной не со стройкой, а с ее основным бизнесом. В частности компании пришлось отдать Россельхозбанку (РСХБ) за долги 10 элеваторов. В результате к концу 2009 г. общий долг «Настюши» составлял 28 млрд руб. в 2.11 раза больше выручки всей группы.

Вероятно, на обслуживание этих долгов и направлялись деньги от продажи квартир в «Царицыно». И это не могло не сказаться на стройке. В 2013 г. работы в ЖК «Царицыно» были остановлены. Началась череда судебных дел между подрядчиком и застройщиком.

В 2016 г. порядок ввода объектов был пересмотрен. Назначен новый застройщик - СК «Стратегия», которая входит в структуру «Интеко». Хотя ходят слухи, что вывод денег с объекта продолжается. Об этом в феврале 2016 г. в интервью «Новой газете» заявил фракции КПРФ в МосГорДуме Андрей Клычков. С тех пор новостей об объекте не было.

Малыгина, 12, СВАО, метро Медведково. Строительство этого 18-этажного дома было начато в 2005 г. В доме 137 квартир и все они были реализованы инвесторам. В 2010 г. средства на строительство закончились. В 2013 г. в отношении застройщика была начата процедура банкротства. Сейчас ожидается, что дом будет сдан до конца 2016-го года.

ЖК «Бабушкинский парк» («Мос-Анжелес»), ул. Коминтерна, 28 и ЖК «Искры радости», ул. Искры, 3 (метро Бабушкинская, Свиблово). Эти два комплекса от «Промингрупп» возводились параллельно. На стройплощадку вышли осенью 2010 г. Стройка шла «бодро», дома сданы в срок. Но из-за существенных недоделок часть квартир не передана в собственность дольщикам. Сегодня оба ЖК находятся на особом контроле Москомстройинвеста.

ЖК «Скай-Хаус», ул. Мытная, 40-42. Строительство данного комплекса бизнес-класса было начато в 2008 г. Всего в «Скай-Хаусе» запланировано 540 квартир, больше половины продано. Изначально объект предполагалось завершить в 2012 г.

Проблемы начались после череды судебных дел между застройщиком (ООО «Олтэр») и Правительством Москвы. 11 ноября 2015 г. в Арбитражном суде Московской области состоялось первое заседание по делу о банкротстве ООО «Олтэр». Многие дольщики собирали подписи против банкротства, выступая за внесудебное урегулирование.

22 апреля 2016 г. было продлено разрешение на строительство данного дома. Ожидается, что все работы будут завершены к концу 2017 г.

ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского, 78. Жилой комплекс премиум класса в архитектурном стиле сталинской застройки. К продаже предлагались не только квартиры, но и пентхаусы. На строительную площадку застройщик «Объединенная строительная компания» (ЗАО «ОСК») вышел в 2005 г. Несчастливая судьба этого комплекса обусловлена несколькими причинами. Прежде всего, он строился на землях, принадлежащих Университету электроники (МИРЭА). Во-вторых, в 2012 г. умер единственный учредитель и владелец строительной компании, что существенно замедлило ход строительства и не позволило уложиться в срок. В ноябре 2013 г. в МИРЭА пришел новый ректор, который отказался продлевать инвест-контракт с ЗАО «ОСК». В ноябре 2014 г. застройщик обратился в арбитражный суд с иском к МИРЭА о возмещении затрат на строительство в размере 3,7 млрд рублей. В иски было отказано. По мнению арбитражного суда, инвест-контракт действующий, т.к. затрагивает права третьих лиц – дольщиков  - и должен исполняться сторонами добросовестно. Однако стройка до сих пор заморожена. 

Апартаменты-долгострои

Если в случае с замораживанием стройки жилого комплекса инвесторы защищены 214-ФЗ, то в случае «апартаментного долгостроя» шансы на помощь со стороны местных властей – минимальны. Именно поэтому сотни покупателей апартаментов Red Development находятся сегодня в «подвешенном» состоянии.

Компания Red Development специализировалась на редевелопменте промышленных зданий. И являлась создателем знаковых лофт-проектов.

Но в начале 2016 г. в отношении данной компании началась процедура банкротства. При этом покупатели апартаментов в трех проектах Loft Park (Головинский район), Loft Post (Басманный район) и Loft Time так и не получили обещанные в 2015 г. апартаменты.

Менеджеры по продажам Red Development активно использовали следующий аргумент: при покупке апартаментов в проекте редевелопмента объект недвижимости уже существует. Поэтому риски для покупателей при такой сделке минимальны. По факту оказалось, что площади покупателям так и не были переданы, они находятся в залоге у банка, который потребовал передачи ему залогового имущества.

Впрочем, о работе Red Development по предварительным договорам купли-продажи, которые предусматривают обязанность по заключению основного договора и не подразумевают возникновения иных прав материального характера, наш портал писал еще два года назад.

Что будет с этими проектами дальше –не понятно. Оптимальных выходов из ситуации пока не предложено. Наш портал публиковал мнения экспертов о том, что делать покупателям апартаментов Red Development.

Как не купить долгострой?

К сожалению, универсальных и надежных рецептов здесь нет.

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, предлагает следующие меры:

• Покупать квартиры только по ФЗ-214;
• Инвестировать в проекты, аккредитованные в ведущих банках, особенно в Сбербанке и ВТБ;
• Если позволяют средства – покупать новостройки в уже сданных домах.

Среди «плюсов» эксперт называет сотрудничество застройщика с ведущими риэлторскими компаниями. К «безусловным плюсам» относит наличие уже введенных в эксплуатацию проектов и в целом безупречная репутация застройщика на строительном рынке.

Настораживать должно в первую очередь явное несоответствие стадии строительства официальному сроку ввода в эксплуатацию, отсутствие на площадке строительной техники и людей (личные наблюдения или посредством онлайн камеры).

Впрочем, все эти меры не дают стопроцентной гарантии. Например, объекты «Промингрупп» были аккредитованы у Сбербанка. А продажами в ЖК «Царицыно» занималась крупнейшая компания НДВ. Что касается «наличия введенных в эксплуатацию проектов», то многие девелоперы создают под каждый проект свое юрлицо… Список этот можно продолжать.

Что делают столичные власти для борьбы с долгостроем?

Так получается, что создание законодательного поля, в котором был бы невозможен долгострой – задача властей. Большая роль здесь принадлежит муниципалитетам.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на документы, принятые Правительством Москвы. Например, Постановление № 793 –ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в г. Москве» (11.09.2007).

Согласно данному документу в случае нарушения арендаторами земельных участков сроков проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию в отношении их будет применяться прогрессивная шкала арендной платы. Более того, во вновь заключаемых договорах аренды земельных участков должно быть закреплено условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию.

В Москве также действует Постановление Правительства Москвы от 16.03.2010 N 218-ПП «Об усилении ответственности инвесторов-заказчиков за соблюдение сроков строительства», согласно которому у департамента земельных ресурсов есть право штрафовать застройщиков, если те вовремя не освободили проезжую часть, примыкающую к строительной площадке.

Списки проблемных объектов ведутся почти в каждом регионе. Власти Москвы и Московской области ведут списки не только проблемных объектов, но и проблемных застройщиков. К примеру, Минстрой Московской области относит к проблемным объектам ту или иную стройку в том случае, если застройщик на девять месяцев и более просрочил исполнение обязательств по договору. Списки проблемных объектов и застройщиков публикуются на сайтах соответствующих ведомств.

«Государство предпринимает различные меры, чтобы сократить количество неблагонадежных застройщиков, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»Это и страхование ответственности стройкомпаний, и обязательство по включению в СРО, и введение обязательного минимального обеспечительного капитала в 1 млрд руб., а также, согласно последним поправкам в 214-ФЗ, создание эскроу-счетов для накоплений средств, которые дольщики вносят при покупке квартир в новостройках. Кроме того, решено создать единый реестр застройщиков. Включение в этот реестр будет давать дополнительные гарантии защиты участникам долевого строительства».

Самые известные долгострои Москвы

Хотя число жилых долгостроев в Москве относительно невелико, они влияют на рынок недвижимости. Дело в том, что заброшенные офисные и общественные здания ухудшают имидж района, создают криминогенную обстановку и, в конце концов, снижают ценность квартир в соседних домах. Портал KVARTIRAvMOSKVE.ru собрал информацию о самых известных столичных недостроях.

Ховринская больница на Клинской улице

Строительство началось в 1980 г., но в 1985 году было остановлено. За это время здание существенно разрушено. Оно стало местом совершения не одного преступления. В последние годы территория больницы огорожена и охраняется.

Проблема осложняется тем, что конструктив уже обветшал и здание непригодно для использования. А снос такого сооружения обойдется дороже возведения аналогичного по площади здания.

Учебно-деловой центр «Зенит» на проспекте Вернадского

Его начали строить в 1991 г. И заморозили в 1995г. Здание было практически построено, поэтому общий вид не портит. Другое дело, что в начале 90-х было модно отделывать офисные строения зеркальным стеклом. А сегодня считается, что этот вариант декора создает неблагоприятную визуальную среду.

В 2011 году здание было закреплено за Академией народного хозяйства и государственной службы при президенте РФ. Сейчас пытаются определить, что с ним можно делать дальше.

Телецентр на Шаболовке

Начал возводится в 1986 г. Причиной остановки стройки стал распад СССР и ведомственные перестановки. Изначально строение принадлежало Вооруженным силам Советского Союза. В 1992 году комплекс был передан на баланс Всероссийской государственной телевизионной и радиовещательной компании. Однако ВГТРК закончить строительство не смогла.

В 2001 году ВГТРК реорганизовывалась в «Российскую телевизионную и радиовещательную сеть» (РТРС). Но данное здание не вошло в состав передаваемого имущества. Сейчас решается вопрос о статусе и собственности здания.

«Женский центр развития» на Цветном бульваре

Идея создания такого центра зародилась у знаменитой актрисы Элины Быстрицкой. В 1993 году московские власти выделили ей участок земли площадью 0,5 га на Цветном бульваре

Ввиду социальной значимости проекта земля была выделена на льготных условиях — сроком на 49 лет с освобождением от арендных платежей. Ну, а дальше началась череда загадочных историй с поиском инвесторов, которые оказывались аферистами, и финансовыми пирамидами.

Сегодня на здание на Цветном бульваре претендуют десятки юридических лиц, а само оно не достроено.