Итоги 2013 года на рынке недвижимости новостроек Москвы

В 2013 году произошло много перемен, оказавших влияние на рынок недвижимости в Москве. Специалисты в области городской недвижимости выделили самые значимые события и рассказали, как они повлияли на результаты уходящего 2013 года.

Марина Толкачева, маркетолог компании «Эталон-Инвест»
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate
Денис Бобков, руководитель Аналитического Центра компании Est-a-Tet
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed
Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood
Алексей Могила, Глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils Investment
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome

Важным фактором в построении и реализации планов девелоперов стали правительственные реформы города и строительной отрасли:

Марина Толкачева, маркетолог компании «Эталон-Инвест»

Главным событием 2013 года для всего рынка недвижимости стало создание Министерства Строительства и ЖКХ РФ. Ранее функции Минстроя были распределены между разными ведомствами, и в строительной отрасли накопилось много нерешенных проблем. Передача функций одному органу должна поспособствовать их решению. Глава министерства уже заявил о ряде важных шагов, которые смогут оказать серьезное влияние на рынок недвижимости. В частности, он говорил о необходимости контроля за ценообразованием при возведении жилья (в том числе, при прокладке коммуникаций), и возможности предоставления бесплатной земли для застройщиков, занимающихся реализацией проектов комплексного развития территорий. В числе функций Минстроя будет также мониторинг строительства жилья, возводимого с привлечением денежных средств граждан, содействие завершению строительства таких объектов и восстановлению прав граждан, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком. Кроме того, министерство будет вести реестр недобросовестных застройщиков.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate

Важным событием года стала программа правительства Москвы по облагораживанию города: организация пешеходных улиц и набережных, обустройство цивилизованных платных парковок в центре, реставрация фасадов исторических особняков. Все это стимулирует спрос на элитную недвижимость в историческом центре. В частности, растет спрос на квартиры в исторических особняках и доходных домах на вторичном рынке. О наличии нереализованного спроса на недвижимость в историческом центре свидетельствует и тот факт, что за рекордные сроки был практически полностью распродан вышедший на рынок осенью проект — апартаментный комплекс St. Nikolas на пешеходной Никольской улице.

Денис Бобков, руководитель Аналитического Центра компании Est-a-Tet

С моей точки зрения таким событием стали неожиданные выборы мэра. Рынок жилья чутко реагирует на перемены во властных структурах, поэтому возможная смена главы города затормозила работу почти всех застройщиков, реализующих проекты на территории Москвы. Однако, девелоперы справились с ситуацией и сдали в 2013 году почти на 500 тыс. кв. м жилья больше, чем в предыдущем. Если в 2012 году было введено 2572,8 тыс. кв. м жилья, то по итогам 2013 эта цифра превысит рубеж в 3 000 тыс. кв. м и это без учета апартаментов, которые занимают около 25% предложения на рынке новостроек столицы.

Отдельно выделяют освоение промышленных зон:

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter

Наиболее важным и многообещающим событием стало решение правительства Москвы о реорганизации территорий 69 промышленных предприятий города, и на нескольких из них уже запланированы к строительству жилые проекты высокобюджетного сегмента. Редевелопмент промзон позволяет увеличить количество площадок под жилую застройку, а также открывает новые перспективы строительства и организации наиболее комфортного пространства для проживания с необходимыми объектами инфраструктуры, вне зависимости от класса жилья.

Марина Толкачева, маркетолог компании «Эталон-Инвест»

Если говорить о Москве, то здесь в качестве знакового события можно отметить старт ряда проектов по реорганизации промзон. Тема редевелопмента промышленных территорий, входящих в состав столицы, обсуждается уже давно, и сама по себе новостью года не стала. Но именно в 2013 году началась активная реализация подобных проектов. На рынок вышли МФК «Фили Град» в промзоне на Береговом проезде, ЖК «Наследие» на месте завода НИИДАР, ЖК «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной. Кроме того, активно обсуждались проекты на территории завода «Серп и молот» и в Нагатинской пойме. С учетом острого дефицита площадок под жилое строительство в границах старой Москвы, активное освоение промзон окажет заметное влияние на рынок столичной недвижимости.

Не обошли стороной городской сегмент новостроек и волнения в банковской сфере:

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate:

Проблема в банковской сфере сделала очевидным незащищенность банковских депозитов. Заморозка денег на Кипре весной, отзыв лицензии и банкротство Мастер-Банка — все это говорит о том, что хранение денег в банковских депозитах не является абсолютно надежным и прибыльным инструментом. Обе эти проблемы вызвали приток клиентов на элитный рынок недвижимости. В этом году начиная с лета было зафиксировано большое число крупнобюджетных сделок свыше 10 млн. долл. Очевидно, что и в дальнейшем деньги будут перетекать в крупные банки первой десятки и вкладываться в элитные новостройки. За 11 месяцев 2013 года в новостройках ЦАО было продано около 500 квартир на сумму свыше $ 1,1 млрд. долларов. Вторичный рынок также продемонстрировал высокие результаты и продажи на сумму свыше миллиарда долларов.

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed

Год для элитного рынка оказался отмечен высоким спросом — судя по всему, общий тревожный фон (начиная от кипрского кризиса и заканчивая нестабильностью финансовых инструментов) оказал существенное влияние на аудиторию высокобюджетного сегмента, побуждая к вложениям в недвижимость. Что касается рыночных тенденций, можно отметить вывод заметного количества особняков и исторических зданий с реконцепцией под апартаменты (наиболее яркие объекты — St. Nickolas и ЖК "Дом на Красина"). Кроме того, отмечаются некоторые изменения в географии престижности — складывается в полноценный элитный район Красная Пресня, появляется «пояс» недвижимости класса «бизнес плюс» вокруг Третьего транспортного кольца (квартал ВТБ Арена Парк, ЖК Баркли Резиденс, Red Side и проч).

Таким образом, для компаний решающими оказались события, связанные с разработкой и реализацией собственных проектов. От умения видеть актуальные тенденции и согласно этому разрабатывать успешные концепции зависят положительные итоги года:

Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood

Одним из значимых событий стал выход ожидаемого масштабного проекта апартаментов «ВТБ Арена Парк» (компания Blackwood выступала консультантом данного проекта в части апартаментов). В новом проекте «ВТБ-Арена Парк», который станет наиболее спортивно ориентированным комплексом Москвы, на единой территории комплекса будут сосредоточены многочисленные спортивные объекты (беговые дорожки, теннисные корты, профессиональная школа тенниса, гимнастическая школа, бассейн, футбольное поле). Однако в проекте предусмотрено зонирование территории, исключающее пересечение потоков в разные функциональные зоны. Это в свою очередь станет дополнительным плюсом для покупателей: без потери приватности жилья, в ближайшем окружении будут расположены почти все необходимые спортивные объекты.

Уже сейчас, несмотря на самое начало продаж, ясно, что проект пользуется высокой популярностью у потенциальных покупателей как за счет своей цены ($4 160 — $8 500 за кв. м или $0,2 -$3,2 млн за апартаменты), так и за счет высокого качества проекта, особенно, в условиях ограниченного предложения современного качественного жилья в данной зоне.

Выход этого проекта и столь успешный старт продаж показал наличие большого объема потенциального спроса среди покупателей в данном бюджете и в очередной раз доказал, что основным «локомотивом продаж» на рынке недвижимости Москвы является адекватное соотношение цена/качество проекта.

Алексей Могила, глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils Investment отметил, как самое значимое событие года для их компании выход Rossmils Investment на рынок, причем сразу с двумя проектами апартаментов.

Учитывая наши планы, команду и возможности считаю мы внесем корректировку в рынок инвестиционных и девелоперских компаний Москвы.

Выход на рынок первого проекта «Дом на Красина»

Если говорить о сегментах новостроек в целом, то много внимания привлекли к себе апартаменты, произведя настоящий бум в 2013 г. и получив оптимистичные прогнозы на грядущий 2014 г.:

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome

Так, в 2013 г. на рынок первичной городской недвижимости Москвы вышло 24 проекта, в рамках которых на продажу предлагаются апартаменты. На данный момент первичные продажи апартаментов ведутся в рамках 54 проектов, находящихся на разной стадии готовности. Такое количество проектов свидетельствует о том, что бывший некоторое время назад абсолютно новым и уникальным явлением, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей, рынок апартаментов полностью сформировался и выделился в отдельный сегмент рынка недвижимости.

Стоит отметить, основные тенденции на рынке апартаментов:

• Количество апартаментных комплексов ежегодно растет (+47% в 2013 г.);
• Наиболее активно развивается рынок апартаментов бизнес-класса (43% от общего объема предложения);
• На рынке городской недвижимости Москвы стал развиваться новый формат апартаментов — апартаменты с гостиничным сервисом / доверительным управлением;
• Апартаменты с отделкой стали все чаще выходить на рынок (ЖК «Лица», апарт-отель Ye’s, клубный дом Turandot Residences);
• Столичные власти обещают пересмотреть нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры. Так, в скором будущем объекты с апартаментами девелоперы будут обязаны обеспечить социальной инфраструктурой;
• В конце 2013 г. был подписан закон, в рамках которого устанавливаются ставки налога, применяемые к налоговой базе, определяемой как кадастровая стоимость объектов: для Москвы в 2014 году — 1,5%, в 2015 году — 1,7%, с 2016 года — 2%;
• Рост цен на апартаменты за 2013 г. составил порядка 10%;
• В 2014 г. прогнозируется планомерный рост цен на апартаменты, который по итогам года может составить 10–12%.