Апартаменты - жилье среди офисов

Деловое сердце столицы на Краснопресненской набережной — это не только 1,2 млн. офисных метров, но и ТЦ «Афимолл-Сити», а также жилье. Почти 500 тыс. кв. м апартаментов будет возведено в башнях Москва-Сити. Несмотря на очевидную специфику таких квартир, покупатели у них есть. Продажи идут настолько стабильно, что нереализованными осталось только 30%. Более того, цены на них, и без того высокие, могут вырасти в ближайшее время еще на 15–20% — в случае, если апартаменты уравняют в правах с жилой недвижимостью.

Апартаменты

На сегодняшний день, по данным Jones Lang LaSalle, в Москва-Сити насчитывается 185 тыс. кв. м апартаментов: в том числе, в башнях «Город Столиц», «Меркурий Сити Тауэр» и «Федерация». Еще 290 тыс. кв. м строится: новые площади запланированы в объектах: башнях «Империя», «Евразия», «Федерация», а также на участке 11 ОКО, номер 15, 17 и 18, напоминают в Cushman & Wakefield.

Таким образом, жилая площадь (отведенная под апартаменты и отели) будет занимать порядка 35% от общего объема (офисов будет 52%, торговых помещений — только 13%). Такой принцип комбинирования присущ большинству бизнес-районов за рубежом. Как подчеркивают специалисты CB Richard Ellis, благодаря ему снижаются общие риски проекта и повышаются его шансы на выживание в случае очередного экономического спада. Для сравнения, в лондонском бизнес-районе Canary Wharf доля жилья (отели и апартаменты) составляет 8%, в парижском La Défence — 21%, в Yong-Sang в Сеуле- 35% Сеул.

По данным «Метриум Групп», всего в шести комплексах Москва-Сити насчитывается 1534 апартамента. «Из них на текущий момент в продаже осталось около 30% от общего объема, то есть примерно 70% уже продано», — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая. По ее словам, тяжелые времена в реализации жилого фонда пришлись на 2008 год: сами башни еще не начали строиться, а стоимость уже была высокой. «В 2010–2011 году застройщики снизили цены, и сейчас данный проект показывает хорошие темпы реализации — на уровне 30–35 апартаментов в месяц (в отдельных объектах продается и по 10–15 апартаментов в месяц)», — говорит Литинецкая. Эксперт уверена: если девелоперы и дальше сохранят адекватный уровень цен, то динамика продаж останется на прежнем уровне, и все апартаменты в ближайшее время будут раскуплены.

История проекта

Москва-Сити по праву считается самым амбициозным проектом коммерческой недвижимости за всю историю столицы. Первый шаг был сделан 20 лет назад, когда правительство РФ утвердило проект «Русский Манхэттан» на Краснопресненской набережной и выделило 1 млрд. руб., чтобы очистить территорию от располагавшихся на участке индустриальных предприятий. Завершить строительство планируется в 2017 году: последними возведут офисные башни на участках 17–18.

Появление нового делового района в пределах города хорошо известная практика. Так, Москва-Сити располагается на западе столицы: с одной стороны магистраль — Третье транспортное кольцо, с другой — Москва-река. «Такое географическое размещение нового делового района города вполне вписывается в существующие европейские практики» — говорят специалисты CB Richard Ellis. По схожему принципу были построены Canary Wharf в Лондоне, HafenCity в Гамбурге и Zuidas в Амстердаме.

Плюсы и минусы

Активные продажи говорят о том, что в столице появился новый вид покупателей — из бизнес-среды, которые готовы жить в апартаментах среди офисных зданий. К ним относятся бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний и экспаты, приезжающие в столицу работать. Апартаменты в Москва-Сити привлекают также крупные компании: недвижимость предназначается для приезжающих в командировку сотрудников и партнеров. Компанию им составляет творческая интеллигенция, мечтающая о «жизни под облаками», говорит Литинецкая. Отдельная группа покупателей — инвесторы, приобретающие недвижимость, чтобы потом сдавать ее в комплекте с услугами управляющей компании (как правило, она является дочерней структурой девелопера здания).

Таких покупателей не пугают как специфика объекта — жизнь среди офисов вряд ли подойдет семейному клиенту, так и нехватка парковочных мест в сочетании с ограниченной транспортной доступностью. Кроме того, неудобства создает продолжающаяся стройка незаконченных объектов — она, как известно, продлится, минимум, до 2017 года.

Среди плюсов — соседство торгового центра «Афимолл-Сити», с его ресторанами и магазинами. «Владельцы апартаментов, приобретающие их для временного проживания (например, на время командировок), фактически могут даже не выезжать за пределы комплекса», — убеждена Литинецкая.

Что касается ценовой политики, то, по данным «Метриум-Групп», самая низкая стоимость кв. метра наблюдается в непостроенной башне «ОКО» (253,6 тыс. руб.), а самая высокая в комплексе «Меркурий Сити» — 651,9 тыс. руб. за кв м.

Альтернативы

Что касается альтернативы апартаментам в Москва-Сити, то выбор у покупателя есть. Общий объем предложения в этом сегменте продолжает расти — только в октябре он увеличился на 33% и составляет порядка 4 950 единиц в 50 комплексах. Есть среди них и многофункциональные комплексы — в реализацию только поступили новые корпуса в МФК «Фили-Град», МФК «Водный» и начались продажи второй очереди в МФК «Парк Мира».

В целом, список самых бюджетных вариантов открывает «Loft Park» (3,114 млн. руб. за 23,6 кв.м), «Just M» (3,549 млн. руб. за 23,9 кв.м), «Loft River» (4,229 млн. руб. за 26,6 кв.м) и «Sky Parks» (4,277 млн. руб. за 30,5 кв.м). Самые дорогие апартаменты зафиксированы в «Golden Mile private residence» (805,4 млн. руб. за 506,9 кв.м.), «NегоцiантЪ» (516,8 млн. руб. за 400 кв.м.), «Smolensky Deluxe» (334 млн. руб. за 431 кв.м.), Новый Арбат, 32 (312,5 млн. руб. за 429,1 кв.м) и Turandot Residences (305,2 млн. руб. (274,3 кв.м).

Однако, подчеркивают эксперты, найти объект, сопоставимый по масштабности с Москва-Сити, особенно с точки зрения инфраструктуры, в столице не получится. Именно поэтому апартаменты в бизнес-сердце города продолжают пользоваться спросом.

В то же время, участники рынка, предупреждают: стоимость апартаментов может резко увеличиться. «Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях», — напоминает Литинецкая. Таким образом, главное отличие апартаментов от квартир будет ликвидировано, а вместе с этим спрос больше не будет ограничен отсутствием прописки. Кроме того, обсуждается введение в градостроительное законодательство понятия «апартаменты» и разработки норм по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. Если все эти изменения произойдут, цены на апартаменты вырастут на 15–20%, предупреждают специалисты.