Кому облегчит жизнь Московское центральное кольцо?

Еще десять лет назад некоторые градостроители называли МКЖД «колючим ошейником не шее столицы» и предлагали разобрать железнодорожные пути. Но потом все-таки было решено линию реконструировать и приспособить для пассажирского сообщения.

Летом этого года Московскую кольцевую железную дорогу переименовали в Московское центральное кольцо. Столичные власти уверяют, что МЦК будет хорошо интегрировано с метро и сократит среднее время поездки по столице на 20 минут.

Как известно, открытие нового метро всегда влияет на рынок недвижимости. Стоит ли ожидать подобного эффекта от Московского центрального кольца?

Московское жд кольцо схема

Аргументы скептиков

МЦК сто лет было грузовой железнодорожной веткой. Поэтому проходит оно, в основном, по промышленным зонам (либо лесопаркам). Несмотря на активную реконструкцию промзон столицы, поблизости от новой дороги окажется считанное количество жилых комплексов. Хотя, возможно, в будущем, близость транспорта сделает более привлекательными для застройщиков участки возле станций  Открытое Шоссе, Новохохловская, Ботанический Сад, Владыкино, Ярославская, Варшавское Шоссе.

Вызывает сомнение и возможность интеграции Московского транспортного кольца с метро. Только пять станций будут иметь «теплые» переходы. Это «Владыкино», «Ленинский проспект», «Кутузовская» и «Международная». На остальных станциях пассажирам придется выходить на улицу.

И если станция Ботанический сад находится рядом с метро, то от Измайловского парка идти до метро Партизанская придется минут десять. Вряд ли кто-то захочет использовать такие станции для пересадок и комбинированных маршрутов.

Станции московского центрального кольца будут открываться постепенно. И первыми – как раз те, что находятся около метро. Так что открытие Московского кольца на доступность и, соответственно, цены квартир около метро особо не повлияет. А что касается станций «второй очереди» (не все они открываются сразу), то останется риск «заморозки» проекта.

Аргументы оптимистов

Относительно сложившихся транспортных потоков МЦК расположено несимметрично. И если на севере столицы оно проходит вдали от жилых кварталов, то на западе, юге и юго-востоке идет параллельно Третьему и прекрасно вписывается в уже сложившиеся маршруты.

МЦК однозначно предлагает более удобный подъезд к стадионам «Лужники» и «ЦСКА». Кроме того, оно поможет метро справиться с потоком пассажиров, направляющихся в сторону Москва-Сити. То есть люди могут выбирать МЦК просто потому, что оно ближе и удобнее подвозит их к работе. Если учесть, что «дневное» население Сити вполне может соперничать по численности с каким-нибудь областным центром, очевидно, что для большого  количества людей становится привлекательным жилье поблизости от Московского центрального кольца.

В будущем МЦК может стать важной транспортной артерией, т.к. оно соединяет новые центры притяжения столицы. Например, Москва-Сити и ЖК «ЗИЛАРТ».

Так что близость к МЦК в будущем обязательно скажется на стоимости квартир. Хотя, скорее всего, это будет плавный рост, а не резкий скачок.

Итак, какие жилые окажутся расположены ближе и удобнее к станциям МЦК, чем к станциям метро?

От ЖК «Лосиный остров» до платформы Белокаменная всего 1,3 км (в два раза меньше, чем до любой близлежащей станции метро). Хотя, конечно, 20-25 минут пешком – это на пределе комфортной пешей прогулки. К тому же данная станция находится не в первой очереди….

Платформа Белокаменная

Жители ЖК «Триколор» могут существенно выиграть, когда заработает станция Ярославская, находящаяся всего в 300 метрах. Чудь дальше ближайшей автобусной остановки, от которой еще надо ехать на метро.

Платформа Ярославская

Апарт-комлексы «Парк Плаза» и «Лофт-Парк» оказываются вблизи станции Лихоборы. Правда, на последнем объекте строительство остановлено из-за банкротства застройщика – компании RED Development.

ТПУ «Николаевская» (Лихоборы)

МФК «Маршал» окажется к станции Ходынка чуть ближе, чем к метро «Октябрьское поле». И метро, и железнодорожная станция будут объединены в один транспортно-пересадочный узел. Впрочем, жители микрорайона скорее таким соседством недовольны, т.к. пожаловаться на плохую транспортную доступность они и раньше не могли, а с появлением железнодорожного сообщения запыленность и уровень шума увеличатся.

Станция Ходынка

От ЖК «Сердце Столицы» окажется одинаково близко до станций Пресня (еще не строится) и Шелепиха – 0.7-1.0 км.

Для жителей ЖК «Фили-Град» и квартала «Онли» многое будет завесить от схемы городского транспорта. Станция Шелепиха, с одной стороны, находится ближе, чем любая станция метро, но с другой, чтобы добраться до нее, надо пересечь мост через Москву-реку, что занятие само по себе не приятное.

Строящийся вестибюль станции Шелепиха

А вот какие прогнозы делают наши эксперты

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Стоит ожидать перемен прежде всего там, где до появления станций МЦК транспортная ситуация оставалась наиболее напряженной – нет метро в пешей доступности или хотя бы ж/д платформ. Таких локаций несколько – например, Соколиная гора, Коптево, Песчаная,  Белокаменная. Здесь транспортное сообщение, благодаря появлению кольца МЦК, улучшится.

Однако на ценообразовании это скажется неравномерно. Так, вторичка в старом жилом фонде едва ли подорожает, в особенности теперь, когда высока конкуренция со стороны первички. Цены на новостройки могут незначительно вырасти (до 5%), и то только в сегментах «эконом» и «комфорт», так как общественный транспорт востребован в основном покупателями жилья массового сегмента.

В развитых и более статусных районах, таких как Хамовники, открытие станций МЦК едва ли повлияет на рынок недвижимости.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

С появлением МЦК однозначно улучшится ситуация в тех локациях, где у новой железной дороги не существует альтернатив. К таким районам стоит отнести Нижегородский, Бескудниковский, Коптево, Метрогородок.

К примеру, в Нижегородском районе, чтобы добраться до ближайшего метро «Текстильщики», требуется не менее двадцати минут езды на машине. После введения в строй МЦК недалеко появятся сразу три новые станции, которые сократят этот путь до 5 минут.

Но даже в таких местностях рост цен за счет появления кольцевой железной дороги составит максимум 4-5%, так как появление МЦК все-таки двояко сказывается на ликвидности прилегающей застройки.

С одной стороны, кольцевая железная дорога действительно улучшит ситуацию с транспортом. С другой стороны, неприглядные виды на железнодорожное полотно, возросшие потоки пассажиров и транспорта, а также появление специфической «инфраструктуры», обычно сопровождающей транспортные узлы, непременно снизят уровень привлекательности локации.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

В некоторых случаях (в зависимости от маршрута поездки) МЦК станет альтернативой метро – если место назначения будет расположено рядом со станцией МЦК. В целом линия МЦК будет функционировать скорее, как дублер Кольцевой линии метро (с возможностью пересадки и на метро, и на пассажирскую железную дорогу) более широкого радиуса.

Учитывая специфику линии – она постоянно пресекается с ветками метро и с ветками ж/д транспорта, значительного улучшения транспортной доступности не будет.

Однако есть нюанс – благодаря ветке появятся станции рядом с промзонами, в рамках некоторых из них планируется масштабное жилое строительство, а также создание новых рабочих мест.

Среди таких промзон можно отметить «Серп и Молот», промзону «Грайвороново», «ЗИЛ», «Южный порт», «Силикатные улицы», промзона «Коптево». Существует ряд проектов, рядом с которыми будут расположены станции МЦК.

При этом стоит отметить, что все эти проекты расположены в пешей доступности от станций метро (два проекта – рядом с перспективными станциями метро), поэтому значительных улучшений транспортной доступности, которые могли бы повлиять на уровень цен не будет, в лучшем случае возможен рост на 3%.

В статье использованы фотографии из Facebook МКЖД